合肥市庐州公证处  李先锋

内容摘要：继承公证虽是公证处的一项传统业务，但每个公证员在执业过程可能都会遇到事实无法认定清楚、法律适用模糊，甚或没有法律依据的案件，可能也会遭遇出具的公证书被相关单位拒绝采用的情况。对于此类案件的办理，可能就需要更多的预案，首先要吃透所有表面和深层次的问题，充分研究法律、法规，在无法律依据且当事人之间不会出现纠纷的情况下，大量检索同类法院判例，以期将来即使有周折，公证处也能够给当事人一个说法，给公证书使用单位充分的法理说明，促使公证书足以会被法院所采信。

关键词: 继承公证书 被拒用 积极应对

一、案情回放

春节的一天，笔者再次接到了张阿姨的电话，张阿姨的老伴及儿子相继离世，两人各自的遗产继承手续才在本处办理完毕，亲人的离去让张阿姨情绪低落，但本次通话中她的语气明显激昂，责怪公证处的公证书为何会被不动产登记部门拒绝采用，要求尽快给与解决。笔者赶快予以安抚，告知首先要查阅卷宗，再针对问题研究法律规定，确定具体的解决方案，并告知一定会尽快给与详细答复。

张阿姨的配偶王大海于二〇一九年七月一日死亡，两人的独子王飞也于二〇一六年三月十六日死亡，王飞有一未成年的独女叫王小芳。本次办理的遗产既有王大海名下的房产，也有儿子王飞名下的房产。张阿姨指责被拒用的公证书涉及的就是王大海名下的一套房改房。张阿姨与王大海是原配夫妻，两人于1987年离婚，于2007年复婚，离婚至复婚期间两人均无其他婚史，该房产是王大海1995年签订购买公有住房协议启动购房程序的，产权证于2002年颁发，整个购房过程均发生离婚后复婚前，但从房改档案记载的内容看，所购买的房产既享受了王大海的工龄优惠，也享受了张阿姨的十五年工龄优惠。在本处办理公证时，所有继承人（王小芳的母亲为其法定代理人）均确认该房产全部属于王大海的遗产，要求由张阿姨和王小芳各继承该房产一半的产权。现在的障碍是：不动产登记部门认为购买该房产享受了张阿姨的工龄优惠，房产就应当属于夫妻共有财产，公证书上认定的全部产权属于王大海的遗产是错误的，并拒绝办理转移登记。从出具公证书到本次接电话大约有一个月左右的时间，在此期间，张阿姨可能因为担心自己的养老（王小芳是其唯一的后人，且随其母亲长居在异地）及儿媳妇再次组成新家庭的问题，心理上出现微妙的变化：从开始办理公证时愿意将房产与孙女各继承一半，到现在可能是主张自己能多分就多分，但此变化并未向其儿媳妇挑明。笔者在积极安抚张阿姨情绪的同时，明确指出：实体上，如推翻办理公证时大家认定的结果，就会导致其本人与孙女在遗产的占比份额出现变化；程序上，不是由公证处直接更正公证书，而是祖孙两人互为原被告，向人民法院起诉，由法院认定遗产的范围。听此分析后，张阿姨开始有所顾虑，表示如不动产登记部门能依据已经出具的公证书办理登记也是可以的。在积极安抚后，笔者告知张阿姨，本处会积极与不动产部门协调，请张阿姨等待回复。

二、案件的特殊之处是没有法律依据

关于房改房产权归属的认定问题，目前只有两件复函：1、一九九九年建设部复函认为，购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，为夫妻共有财产。2、二〇〇〇年最高人民法院复函认为：购买公有住房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益；同时认为查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。而该复函已被最高人民法院于二〇一三年发函废止。

建设部复函可以解决婚姻存续期间购买公有住房的权属认定问题，被废止之前的最高院复函可以解决享受已死亡配偶工龄优惠购买公有住房的权属认定问题，本案的特殊之处是享受离异配偶工龄优惠购买公有住房的权属如何认定的问题，对此完全没有可供参考的法律依据。

三、法理分析

（一）、本公证书是否属于《中华人民共和国公证法》第三十九条规定的公证书内容违法、与事实不符或是有其他错误的情况？

出现本次公证书不被采用的焦点问题其实就是遗产范围的认定问题，不动产登记部门认为购买该房产享受了张阿姨的工龄优惠，房产就应当属于夫妻共有财产。其依据的是建设部住宅与房地产业司一九九九年发布的复函[建住房市函（1999）年005号]，该复函对司法部律师公证工作指导司作了答复，全文如下：按照目前我国城镇住房制度的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次，本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产”。

笔者认为本案不能适用该复函的规定，原因是：引用该复函的前提条件是购房主体为夫妻双方，购买住房时享受配偶的工龄优惠，只有主体上为夫妻关系，才能视为是夫妻共有财产。本案中，王大海在购房时与张阿姨是处于离异状态的。

本处在办证实务中，考虑到购买上述房产确实享受了张阿姨工龄优惠的事实，为了不损害张阿姨的权利，没有直接排除建设部住宅与房地产业司的上述复函，而是采取折中的方式，由张阿姨与其他继承人（王小芳的母亲为其法定代理人）共同协商确定，最后大家一致认定被继承的房产为王大海的个人财产。

综上，本公证书不存在内容违法、与事实不符或是有其他错误的情况。

（二）、出现本案中享受离异配偶工龄优惠购买房改房情况的原因分析

城镇职工购买房改房，是以家庭（夫妇双方）为购房主体的，考虑夫妻双方合计工龄年限、职位高低、家庭居住人口等综合因素，以此确定所购买房产的面积大小、购房款折扣率、可以选择的楼层等，且当年的政策允许职工在购房时将已经死亡配偶的工龄也纳入到夫妻双方合计工龄之中，但本案中将离异配偶的工龄也纳入到夫妻双方合计工龄之中是没有依据的，出现本案的原因可能是王大海为了提高工龄年限，增加购房款折扣率，达到少缴纳购房款的目的，所以在提交申请的材料中，向售房单位和房产部门隐瞒了其与张阿姨离婚的事实。

时至今日，随着王大海的离世，此问题还是显露了出来，而问题的源头既有王大海本人的故意隐瞒，也有当年审核部门的把关不严，最终出现了本案对王大海购房时所享受的张阿姨工龄的性质之争——张阿姨的工龄是否可以直接认定为房产产权？

（三）、最高人民法院关于房改房工龄优惠思维演变的脉络以及人民法院审判实践对该类型继承案件的借鉴意义

如上文所述，一九九九年四月原建设部向司法部律师公证工作指导司发出“建住房市函（1999）005号”《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》。后应司法部律师公证工作指导司的征询，二〇〇〇年二月最高人民法院发布了（2000）法民字第4号《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》，意见为：购买公有住房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益；同时认为查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。该司法解释性文件以“出资论”的观点来认定房产的归属，曾长期影响着人们对房改房本质的认识。二〇一一年十一月最高人民法院对该意见做出修改，认为房改房的出售、产权归属等问题极为复杂，需要对多方面因素综合考量后作出认定，不能一概而论，并于二〇一三年将该复函废止。

现在的主流观点认为：“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿性、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属时，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属，而应该从特定历史时期的特定国情出发，充分考虑国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。但即使这样，仍然无法避免同案不同判现象的发生。

司法裁判案例一：天津市第二中级人民法院（2018）津02民终3339号民事判决书（判决书日期：二〇一八年六月二十九日），对享受另一方工龄优惠是否属于共有财进行了详细的阐述，终审判决书记载：该院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，公民依法享有继承权。本案诉争的气象里房屋原为被继承人张一某所在单位天津市气象局于1983年分配给张一某居住的企业产房屋，承租人为张一某。张一某与张二某原系夫妻，张二某于1998年1月31日去世，张一某于1998年12月根据房改购房政策的规定，按照成本价1070元/㎡的标准，使用其和已故配偶张二某的工龄优惠折扣，实际花费13018元，购买气象里房屋的全部产权，并于2000年11月27日取得了房屋所有权证。关于上诉人主张气象里房屋为张一某与张二某夫妻共同财产、并主张已从张二某应占份额中继承相应份额能否成立一节，依据《中华人民共和国继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，张二某去世时，气象里房屋仍属于企业产房屋，张二某亦非该房屋的承租人，气象里房屋不属于张二某遗产范围。鉴于最高人民法院（2000）法民字第4号复函已经废止，上诉人主张适用原建设部的（1999）005号复函的规定，从而认定气象里房屋为张一某与张二某夫妻共同财产，缺乏法律依据，本院不予支持。

评析：本案终审判决的日期是二〇一八年六月二十九日，此时（2000）法民字第4号复函已经被最高院予以经废止，而“建住房市函（1999）005号”复函仍属于有效，且上述案件完全适用该复函的规定，但终审法院认为：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，张二某去世时，气象里房屋仍属于企业产房屋，张二某亦非该房屋的承租人，气象里房屋不属于张二某遗产范围。鉴于最高人民法院（2000）法民字第4号复函已经废止，上诉人主张适用原建设部的（1999）005号复函的规定，从而认定气象里房屋为张一某与张二某夫妻共同财产，缺乏法律依据，本院不予支持。在本案中，虽然张一某购买的房改房享受了张二某的工龄优惠折扣，但终审法院并不因此就判定房产属于夫妻共有财产。

   司法裁判案例二：广东省清远市中级人民法院（2017）粤18民终1761号《民事判决书》。人员情况：杜伟光与杜佩君于××××年登记结婚，婚后生育了女儿杜某1和杜某2，杜佩君于1996年病故（《成本价购买公有住房申请表》中注明）。杜佩君去世后，杜伟光与陈某于1998年10月18日登记结婚。购房情况：杜伟光于1991年以其本人及妻子杜佩君的工龄参加房改，按规定支付了一次性购房款13725.75元后取得上述房屋的部分所有权。1999年11月30日，杜伟光又以其本人及杜佩君两人的工龄参加第二次房改，经房改部门重新核准，扣除杜伟光在1991年第一次参加房改支付的13725.75元后仍需交纳房改购房款12393.28元。杜伟光按规定于2000年4月19日缴交了12393.28元，并于2002年7月5日取得了阳山县人民政府颁发的《房地产权证》（证号为：粤房地证字第××号；权属人：杜伟光），取得了该房屋的全部所有权。

本院认为，本案系法定继承纠纷。关于座落在阳山县××××号（房地产权证号为：粤房地证字第**；权属人：杜伟光）房屋一套的继承份额及所有权的归属应如何确定的问题。涉案房屋性质为房改房，房改房不同于商品房，其购买主体具有特定性并需要综合考虑职工工龄、职务、级别等因素，有其自身福利补助性和政策优惠性双重性质。从《阳山成本价出售公有住房补差价计价评审表》、《成本价购买公有住房申请表》、阳山水务局出具的房款支付证明、2000年4月19日中国建设银行现金交款单、《关于杜伟光参加房改的复函》等证据材料所反映的事实看，案涉房屋购买主体及合乎资格的购房人为杜伟光与杜佩君，且购买案涉房屋支付成本房款的前提是，第一次基于杜伟光与杜佩君的折算工龄合共45年，第二次基于杜伟光与杜佩君折算工龄合共57年。同时，本院还注意到，案涉房屋的大部分房款支付于杜伟光与杜佩君婚姻存续期间，且第二次补交剩余房款时的申请人为杜伟光、杜佩君、杜某2，剩余房款亦由杜伟光支付，并无证据证明陈某对案涉房屋的剩余房款支付过对价，故第二次补交房款亦不宜认定为以杜伟光与陈某夫妻共同财产支付，相对应的第二次补交房款所占房屋的份额比例应认定为杜伟光的个人遗产处理为宜。原审法院对该部分处理欠妥，本院予以纠正。具体计算如下：两次缴交的房改购房款比例，第一次缴交房改购房款13725.75元，应占整套房屋比例53%，该部分由杜伟光、杜佩君各占26.5%。杜佩君去世后其占有的26.5%由杜伟光、杜某1、杜某2三人平均继承，杜伟光继承得8.84%，杜某1继承得8.83%、杜某2继承得8.83%。第二次房改交款12393.28元，取得全套房屋所有权的47%，该部分由杜伟光单独占有。杜伟光实际占有该房屋82.34%（26.5%＋8.84%＋47%＝82.34%）的份额。

评析：笔者关注本案的焦点有二：

1、杜伟光参加第二次房改仍享受了其本人及前妻杜佩君两人的工龄优惠，且第二次补交剩余房款时的申请人为杜伟光、杜佩君、杜某

2、杜伟光第二次补交房款（2000年4月19）时已与陈某再婚一年半左右，如补交的房款中确有来源与杜伟光与陈某婚姻存续期间的收入，即使是杜伟光劳动所得，如两人没有特别约定，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，所购买的房产产权份额也应是杜伟光与陈某的共有财产。但终审法院认为：第二次补交剩余房款时的申请人为杜伟光、杜佩君、杜某2，剩余房款亦由杜伟光支付，并无证据证明陈某对案涉房屋的剩余房款支付过对价，据此认为第二次补交房款所占房屋的份额比例应认定为杜伟光的个人遗产处理为宜。从判决书的内容分析，法院可能认为只要陈某没有以自己婚前的财产参与杜伟光第二次补交房款，就代表陈某没有对案涉房屋的剩余房款支付过对价，而没有考虑到杜伟光所补交的房款可能就是两人婚姻存续期间所得的财产。

四、本公证处与不动产登记部门的协调

本处积极与不动产登记部门进行沟通，提出如下意见：1、在办理王大海遗产继承过程中，本处认识到案涉房改房享受了张阿姨工龄优惠的事实，所以并未直接认定该房产为王大海的个人财产。2、在无法律依据的情况下，本处充分尊重了当事人的意愿，由张阿姨与王小芳的母亲自行协商，以确定房产是否全部属于王大海的遗产，而且双方协商的内容在公证书证词中也予以记明确记载。3、因王小芳的母亲无法长时间请假，在本处办理了一件授权委托书公证，授权张阿姨到不动产登记部门办理与上述遗产继承过户有关的所有手续，如张阿姨有意见，首先她不会确认房产为王大海的个人财产，其次也不会接受委托前去办理转移登记手续。4、结合上述两个裁判案例，可以得到的启示是，人民法院在审理类似案件时，可能不会唯“工龄”论，也不会唯“出资”论，而是结合案件的具体诉讼请求及案件实际情况进行综合裁判，以做到案结事了。本处将上述两个司法判例一并提交给不动产登记部门，以作为参考依据。5、不动产登记部门如还是坚持认为案涉房产享受了张阿姨的工龄优惠，就应当属于夫妻共有财产，其结果必然是人为的挑起一场祖孙间的遗产纷争，无论结果如何，亲情的僵裂是无法避免的。按诉讼模式推演下去：如诉由是上述房产产权归属的确权之诉，各方的观点仍一致认为上述房产是王大海个人的，其结果就是携带法院裁判文书及本处的上述公证书重新来办理转移登记；如诉由是分割遗产，除非张阿姨推翻之前的观点（因有王大海、王飞两人遗产的多种利益牵制，张阿姨应当不会改变初衷），否则判决结果仍是两人共同继承。但还要考虑到一个事实：公证处已经就上述遗产办理了公证，法院应当不会再行受理。

五、最终的结果及启示

不动产登记部门采纳了公证处的观点，认为本处办理的公证事实认定清楚，无违反法律、法规的情况，允许当事人依据继承权公证书办理遗产转移登记手续。

本案的特点是，涉案房产产权归属的认定虽然没有法律依据，但公证处充分尊重当事人合意，避免了当事人与公证处、当事人与当事人之间可能发生的争议。且在受理之初，公证人员充分研究相类似的司法判例，也为将来与不动产登记部门的沟通提供了很好的依据，最终使该案件得以顺利解决。